????供應跌至近5個月新低 5萬-8萬元的中端改善項目成主力
????8月預計開盤項目信息表（數據來源：亞豪機構，僅供參考） 註：實際入市量取決於項目取證情況
????在進入樓市傳統淡季的7月份後，北京樓市的熱度顯然趕不上天氣的升溫。綜合我愛我傢、亞豪機構的數據顯示，7月中上旬（1~20日）北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽888套，與6月中上旬相比下降瞭28.5%，同比2016年7月同期下滑達66.9%。成交均價方面，中原地產的數據顯示，上周北京新建住宅的成交均價為48299元/平方米，價格走勢同樣趨穩。
????不僅是成交的不斷觸底，新盤供應也進一步收緊。亞豪機構提供給北京青年報記者的統計數據顯示，8月份預計僅有8個項目入市，創造瞭最近5個月的新低，並且這一趨勢很可能延續至整個下半年。在上周舉行的2017年上半年北京市經濟運行情況新聞發佈會上，政府層面也對樓市進行瞭如下定位：“當前住宅市場已經降溫，在政策穩定、持續的情況下，我們預計本市的住宅市場還將繼續保持低位運行的態勢。”
????8月僅8個項目 供應跌至冰點
????“我們的價格政府不答應，政府標的價格我們又接受不瞭，公司最後決定先不開盤瞭。”位於內城區某項目的一位負責人向北青報記者透露，項目開盤就卡在瞭預售證上，開發商不願意以低於10萬元的價格入市，而監管部門又堅決不讓整體報價超過8萬元。最後開發商隻能被迫暫停瞭宣傳和蓄客，取消瞭開盤銷售的計劃，繼續等待時機。
????類似的延期開盤或是取消開盤計劃的項目，今年以來並不在少數，直接導致瞭新盤數量的大幅減少。根據亞豪君嶽會統計數據顯示，2017年8月，北京住宅市場僅有8個項目預計入市，其中包括一品嘉園、亦莊金茂逸墅、翡翠長安等7個老項目後期，以及招商·都會中心一個純新盤。
????亞豪機構市場總監郭毅向北青報記者透露，自去年開始新一輪房地產市場調控席卷全國，在“分類調控”的指導方針之下，以北京為首的一二線熱點城市開始著力於收緊調控，並且在進入2017年之後收緊力度進一步加大，尤其為實現控制房價的目標，北京在預售價格監管上嚴格按照“8萬元”紅線執行。
????受此影響今年北京住宅市場的月度預售項目量普遍大幅下滑，尤其是下半年的開局7月份截至23日，僅有5個項目取得預售許可，取證項目量僅相當於春節後空當期的2月份，創造瞭近5個月的新低，預計這一趨勢也將延續至整個下半年。
????而受到供應極度低迷的影響，截至7月中上旬（1~20日），北京商品住宅共實現成交888套，與6月中上旬相比下降28.5%，同比2016年7月同期下滑66.9%。
????數據顯示，7月中上旬成交最多的新房項目分別是：金隅金玉府，成交103套；龍湖長台灣註冊商標查詢城源著，成交68套；中國璽，成交32套；亦莊金茂悅，成交31套。與之前主要集中在五環以外的交易狀況不同的是，7月中上旬成交集中的金隅金玉府就是五環以內的項目，而豐臺區中國璽甚至位於四環以內。
????對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，在政策從嚴從緊和樓市整體下行的大背景下，開發商入市意願減弱，尤其是過往一兩年高價拿地的開發項目入市難度更大。北京新房市場目前的供應節奏大幅放緩，再加上限購限貸導致的購買人群減少，使得北京新房市場持續降溫。
????單價5萬-8萬項目成主導
????從成交特征來看，在7月成交的新房項目中，單價5萬-8萬註冊商標申請台中元/平方米的中高端項目占比高達43%，成為絕對主導。
????與這樣的成交特征相同，雖然8月預計入市的8個項目均未公佈開盤價格，但是從市場行情預估來看，其中招商·都會中心、亦莊金茂逸墅等6個項目售價或將位於5萬-8萬元/平方米區間段。
????郭毅表示，去年7月還是單價3萬元/平方米以下的住宅產品成交占主導，而隨著地王的“好鄰居”效應的不斷發酵，使得大量同區域項目價格均出現攀升，再加上今年預售價格“8萬”紅線的壓制，一升一壓兩相作用之下，5萬-8萬元/平方米也成為商品住宅市場的主力。而這一價格區間也正是當下購買意願最為強烈、購買能力最為堅挺的改善型需求范圍。
????上周末開盤的昌平回龍觀霍營項目首開國風美唐就新推出瞭210套房源，主打改善購房需求，分別為1號樓和7號樓，戶型為85平方米兩居及96-127平方米三居。據銷售人員介紹，1號樓建面均價約6.3萬元/平方米，7號樓建面均價約5.9萬元/平方米。據悉，開盤當天，新推房源就大部分售罄，銷售金額突破10億元。
????不難看出，8萬元以下取證入市的項目，在價格區間上也獲得瞭購房人的認可，即便是淡市下，也能取得不錯的銷售業績。
????另外，在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當中，7宗地塊限售均價在5萬-8萬元/平方米之間；而在掛牌期的13宗純商住宅用地當中，限售價（含最高價）位於5萬-8萬元/平方米區間的多達8宗。由此也可以判定，未來較長一段時期內，5萬-8萬元/平方米的中高端項目將成為商品住宅市場的供需主力。
????胡景暉也表示，北京新房市場規模本就隨著房地產市場進入存量房時代而不斷萎縮，政策則進一步加劇瞭交易量的萎縮。不過，目前北京已經加大瞭宅地供應力度，上半年自住房用地更是批量釋放，所以，雖然近期北京新房的供應成交還將繼續維持低量，但未來的供應和成交將會迎來高峰。
????自住房的入市更會為市場帶來結構性的重大影響，不僅能優化供應結構，滿足大量剛需的置業需求，還能結構性平抑整個新房市場的價格。
????可售新盤不足
????租房將承接一部分需求
????一方面，可售新房的房源數量急劇減少，但另一方面，越來越多的住房需求開始向租賃市場引導。首先就是開發商的主動轉型和結構調整。“他們原本的強項是拿地、定項目、做產品，再售出。現在隨著整個外部環境轉型，加之政府調控，從開發商角度來看，其實是面臨挑戰的。” 58集團高級副總裁葉兵表示。過去58同城是幫助開發商賣房子的房產服務平臺，但由於現在全國有很多存量地產，其中不乏大量自持物業，如何盤活這類物業，讓這些自持物業由售轉租，就能幫助開發商有效度過轉型。
????廣州不久前發佈的“租賃新政”，提出租購同權，三類符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權益，也預示著租賃在未來房地產體系中的重要地位。葉兵透露，58集團房產業務中租房業務增長較為明顯，目前58同城、安居客、趕集網上每天有超過3000萬人次來這裡找房，50%的來訪為租房業務的貢獻。正是基於用戶流量的優勢，58集團正在嘗試和全國各大開發商合作，提供租客、運營和系統的全面解決方案，共同探索“租售並舉”住房體系下的新模式。
????對於廣州出臺的“租賃新政”，中原地產分析師也認為，廣州“租賃16條”從加大租房供應和保障租戶權益兩方面著手，公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優惠、租金不能隨便上漲……可以說，政府從微觀層面提前考慮到租戶的利益。並且新提出的“租售同權”等新的方式也是在商品房供應有限的背景下，引導更多需求進入租賃領域。
????除此之外，“租賃16條”另一個重要的意義在於將拯救商住公寓市場，讓更多商服類物業變身出租物業，解決更台灣申請商標多百姓居住問題。不過，業內人士也認為，隨著租賃市場的興起，顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價較高的大背景，租賃市場大增對於購房需求本身不可能形成擠壓態勢，但可以有分流效應，一定程度上能有效抑制房價過快增長。（記者 李桁）
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